موضوع هام في عملك كمحام

((موضوع هام في عملك كمحام ))
نطرح واقعة متكررة وواردة وكثيرة الوقوع في سوح المحاكم

موضوع يهم كل محامي
موضوع يهم كل محامي في الرياض


شخص يملك ارض زراعية مسجله باسمه و كلما يريد بيع ارضه يخرج شخص و يدعي بان الارض عليها مشاكل وهي له. ..و بفعل هذا الشخص المشترون يصرفون النظر عن الشراء تجنبا للمشاكل حيث ان هذا الشخص لايقوم بمنعهم وانما اخبارهم فقط، مما ادى الى تضرر صاحب الارض من هذا الفعل حسب وجهة نظره ، ماهو الطريق القانوني الذي يسلكه صاحب الارض ؟


الجواب
قد يتجه القارئ اتجاهين عند قرائته للواقعة هما 
الاتجاه الاول :-
تقام دعوى منع معارضة من قبل المالك 
الاتجاه الثاني :- تقام دعوى عدم تعرض
وسنناقش هذين الاتجاهين

الاتجاه الاول ( منع المعارضة ):-


نقول ان دعوى منع المعارضة التي تقام من قبل المالك على من يعارضه بالانتفاع في اي حق من الحقوق العينية الاصلية والتبعية مثلا استغلال العقار من قبل الغير اي وضع اليد الفعلي وحرمان مالك الحق العيني من الانتفاع بحقه وهذا لايتصور تطبيقه على الواقعة التي وردت في السؤال حيث ان هذا الشخص لم يضع يده فعليا على البستان وحرم مالكه من الانتفاع به وانما اخبار من يشتري ان هذا البستان عائدا له ولم يهدد المشتري او يهدد المالك بعدم البيع .

الاتجاه الثاني :- منع التعرض


وهذا الاتجاه ايضا بعيد كل البعد عن الواقعة فمنع التعرض من احكام الحيازة ولاترد احكام الحيازة على( الملكية) حيث ان صاحب البستان هو مالك وليس حائز وبالتالي نحن في غنى الى التطرق لاحكام الحيازة والدعاوى المتعلقه بها .

ولنا رأي مختلف عن هذه الاراء وسنتطرق له ونقول ان هذه الواقعة ماهو مصدر الالتزام التي تندرج تحت احكامه سيما ان مصادر الالتزام هي (العقد ، الارادة المنفردة ، العمل الضار ، الاثراء غير المشروع ، والقانون ) وبالتالي مصادر الالتزام (الوقائع الطبيعية )، كالجوار والقرابة (التصرف القانوني ) العقد والارادة المنفردة ) و(الوقائع المادية)التي تنقسم الى :-


1- الاعمال غير مشروعة تصدر من المدين :- وفيها يفتقر الدائن دون حق فيلتزم ان يعوض الدائن ما اصابه من الضرر وهذا الالتزام مصدره غير المباشر هو القانون ، ومصدره العمل المادي الضار .


2- الاعمال المشروعة التي تصدر من الدائن :- وفيها فتغني المدين دون سبب (كالمدفوع بدون وجه حق او سبب ) وايضا مصدره الغير مباشر القانون والمباشر العمل المادي 


فيجب ان يعوض المدين الدائن في الحالة الاولى ويرد المدين للدائن ماافقره في الحالة الثانية . 
ان السؤال ورد على واقعه هل اصبحت مصدر من مصادر الالتزام وهل الضرر متحقق بعزوف المشترين عن الشراء ؟ولأي مصدر من مصادر الالتزام ننسبها؟؟


تندرج هذه الواقعة ضمن الاعمال المادية ، المسؤولية التقصيرية (العمل غير المشروع ) الا وهو( الضرر المادي )
ولتحقق الضرر المادي لابد من توفر شروطه ليقتضي التعويض :-

1- ان يكون محققا 2- ان يصيب حقا او مصلحة مالية مشروعة . 

الشرط الاول -ان يكون الضرر محققا


يشترط في الضرر لامكان الحكم بالتعويض ان يكون محققا ويكون كذلك اذا وقع فعلا وهذا هو الضرر الحال او كان من المؤكد وقوعه في المستقبل وهذا هو الضرر المستقبل ، مثال اتلاف مال لاخر او اصابته بجرح او عاهة او التشهير بتاجر بقصد الاساءة الى سمعته لينصرف عنه زبائنه. 


  • والضرر المستقبل هو ماتحقق سببه وتراخت آثاره فاذا اطلق شخص النار على اخر قاصدا قتله ولكنه احدث به جرحا وادخل المستشفى ولكن الاطباء لم يستطيعوا تقدير الضرر النهائي فقد يقتضي الامر بتر عضو او او اجراء عملية جراحيه وقد تحدث مضاعفات للاصابة تؤدي الى عاهه مستديمه فمثل هذه الحاله يحكم بالتعويض وفق الضرر الحال ويؤجل الضرر المستقبل لحين تحققه وبامكان المصاب اقامة دعوى اخرى .


كذلك الضرر المحتمل يجب عدم الخلط بينه وبين الضرر المستقبل ، والضرر المحتمل أي غير محقق الوقوع مثال 
شخص قتل آخر وكان القتيل يتبرع لاحد الجمعيات الخيرية فهذه الجمعية لاتستطيع المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي اصابها نتيجة موت الشخص الذي كان يتبرع لها ذلك ان الضرر الذي اصابها لم يكن محققا فالقتيل لم يكن ملزما للتبرع لها وكان من الممكن ان يقتطع التبرع لها .


الشرط الثاني - ان يصيب الضرر حقا او مصلحة مالية مشروعة ، فالاشخاص الذين يصيبهم ضرر نتيجة قتل او اقعاد المعيل لهم (.....من احدث ضررا مسؤولا عن تعويض الاشخاص الذين كان يعيلهم المصاب بسبب القتل او الوفاة )


 اما المصلحة الغير مشروعة فلاتقتضي التعويض مثال الخليله لايحق لها النطالبة بالتعويض عن فقد خليلها لان علاقته بها غير مشروعة .


  • ولما تقدم فإني ارى ان الشخص الذي يخبر الاشخاص المشترين بان البستان عائدا له دون تهديدهم او تهديد مالك البستان وانما هو الادعاء لايندرج تحت احكام الالتزام التي بيناها اعلاه ومنها احكام المسؤولية التقصيرية (الضرر المادي ) كون ان الضرر المادي غير محققا كما بينا فهو ضرر احتمالي فالمشتري قد يتحقق له الضرر عند الشراء...

  •  او لا يتحقق و ربما يشتري المشتري البستان او لايشتريها وكذلك ليس اساءة لسمعة المالك فمن حق المشتري الرجوع الى مديرية التسجيل العقاري للتاكد من ملكية العقار وعند تحقق الضرر له عندئذ له الحق باقامة دعوى عند الاعتداء عليه كل ذلك فيه ضرر احتمالي والضرر الاحتمالي لا يقتضي التعويض وبالتالي لايحق لمالك البستان اقامة دعوى كما بينا سابقا ولا يستحق التعويض .

تحياتي لكم 
المحامي حسين حمود الوائلي

0 تعليقات

شهادة عملائنا

نفتخر بجميع عملائنا المحليين والدوليين ونسعى دوماً الى نيل رضاهم عن خدماتنا

Martin Glover

Martin Glover

Los Angeles, Ca

mohammad and his team did a great job. His team was able to navigate the different challenges related to a short sale with minimal stress. Thanks to him and his team!.

احمد الدوسري

احمد الدوسري

الرياض القابضة,المملكة العربية السعودية

سعيد جدا كوني احد عملاء مكتب المحامي محمد آل عثمان للمحاماة والاستشارات القضائية حقيقة لمست حسن التعامل والمرونة بالاداء ,حيث تم تحصيل جميع ديوني المتعثرة على العملاء باسرع وقت,ما يميز مكتبهم قربهم من العميل في مشاركته جميع اجراءات وتفاصيل القضية دون كلل ,في كل تعامل جديد مع المحامي اجد الرضا التام