بحث حق الإنتفاع و حق التصرف و خيار الرؤية في القوانين المقارنة

حق الإنتفاع و حق التصرف و خيار الرؤية 

حق الإنتفاع و حق التصرف و خيار الرؤية  في القوانين المقارنة
حق الإنتفاع و حق التصرف و خيار الرؤية  في القوانين المقارنة 

أقام المدعي ( المؤجر ) مالك العقار المرقم 115 /1 قادسية الكرخ دعوى منع معارضة ضد المدعى عليه ( المستأجر ) أمام محكمة بداءة الكرخ بالعدد 657 /ب / 1975 و سبب الدعوى هو أن المؤجر كان يريد بيع العقار ، و كان المستأجر يمنع كل من يرغب في شراء العقار من رؤية العقار و مشتملاته.


فأصدر القاضي بتاريخ 31 / 1 / 1976 حكما قضائيا يلزم المستأجر بمنع معارضته للمؤجر و تمكينه من إراءة المأجور للراغبين في شرائها و معاينتها من قبلهم و ذلك في الساعة الرابعة عصرا من مساء كل يوم إثنين و قد صدق هذا الحكم تمييزيا . 

أقول ؛ هذه الدعوى واجبة الرد و لا سند لها من القانون ،،، فضلا عن أن الخصومة فيها غير متوجهة . 

فالمحكمة قد خلطت بين ( حق التصرف ) الثابت للمالك البائع من جهة ، و بين ( خيار الرؤية ) الذي قرره القانون للمشتري من جهة أخرى [ مدني 517 ]

فيكون عندي هنا ثلاث امور ثابتة لثلاث أطراف ، و هي : ( حق الانتفاع ) الثابت للمستأجر ، و ( حق التصرف ) الثابت للمالك ، و ( خيار الرؤية ) الثابت للمشتري . 

و السؤال المطروح هنا ، هو أنه : هل يوجد تعارض بين استعمالات هذه الحقوق ؟ ! بمعنى :

هل ان امتلاك المستأجر لحق الإنتفاع بالمأجور يمنع المالك ( المؤجر ) من حقه في التصرف بالمأجور و نقل ملكيته بيعا الى المشتري ؟ ! و هل أن امتلاك المستأجر لحق الإنتفاع بالمأجور يمنع المشتري من حقه في رؤية المبيع ( المأجور ) ؟ !


و للجواب على هذا السؤال ، أقول ؛

إن حق الانتفاع الذي يملكه المستأجر ، ( لا يتعارض ) مع حق التصرف الذي يملكه البائع ( المؤجر ) ، و لكنه يتعارض بكل تأكيد مع خيار رؤية المبيع ( المأجور ) الذي يملكه المشتري . ف للمالك ان يتصرف في ملكه ، فينقل ملكيته بيعا الى المشتري ، سواء رأى المشتري المبيع أم لم يره ، فحق المالك بالتصرف في ملكه لا يتوقف على رؤية المشتري للمبيع ، فيصح التصرف ( البيع ) حتى مع عدم رؤية المشتري للمبيع ، لأن رؤية المشتري للمبيع هي ( شرط ) للزوم عقد البيع ، فلا هو شرط لإنعقاد البيع ، و لا هو شرط لنفاذه فقط يثبت للمشتري الخيار بعد رؤية المبيع ؛ إما قبول المبيع على ما هو ، و عندها يصبح عقد البيع لازما ،،، أو يرفض المشتري المبيع فيطلب فسخ عقد البيع [ مدني 517 ] . 

و ليس للبائع و لا للمشتري الحق ، في معارضة المستأجر ، في حق الانتفاع بالمأجور ، بذريعة قيام المشتري بإستعمال خيار رؤية المبيع ، ( مع احترامي للحكم البدائي و تصديقه التمييزي ) ، لأن المستأجر ( يملك ) حق المنفعة بموجب عقد الايجار ، و المؤجر ( ملتزم ) بتمكينه من استعمال هذا الحق و عدم التعرض له [ 722 مدني ] ، و كذلك ( ملتزم ) بإجازة المستأجر و ترخيصه في ان ينتفع بالمأجور بلا مانع ، و ( ملتزم ) بأن يبقي المأجور في يد المستأجر بقاءا متصلا مستمرا الى انقضاء الإجارة [ 743 مدني ] ، و ايضا ( ملتزم ) بأن لا يتعرض للمستأجر في استيفاءه المنفعة مدة الاجارة ، و لا يقتصر إلتزامه هذا على الاعمال التي تصدر منه بل يمتد ليشمل كل تعرض مبني على سبب قانوني صدر من اي شخص كان [ 753 مدني ] ، فاذا ترتب على هذا التعرض أن حرم المستأجر من حقه بالانتفاع فله الخيار بين طلب فسخ العقد او انقاص الاجرة و التعويض ان كان له مقتضى [ 754 مدني ] و يترتب على الاحكام أعلاه عدم جواز التعرض للمستأجر في ملكه لحق الانتفاع من جهة البائع ( المؤجر ) . 



أما بخصوص المشتري ، فان خيار رؤيته للمبيع ( يتعارض ) مع حق المستأجر في الانتفاع



فيكون امتلاك المستأجر لحق الانتفاع طيلة مدة الاجارة ( مانعا ) من قدرة المشتري على استعمال خيار رؤية المبيع ، فاذا انتهت مدة الاجارة زال المانع وعاد الممنوع [ 4 مدني ] . 



فبعد انتهاء مدة الاجارة يستطيع المشتري رؤية المبيع و قبوله أو عدم قبوله و فسخ البيع ، كما أسلفنا و ان تم التصرف ( البيع ) و انتقلت الملكية من البائع للمشتري فهنا تكون العلاقة بين المشتري و بين المستأجر محكومة بالمواد [ 786 - 788 مدني ] . و الخلاصة هي ان : حق الانتفاع لا يتعارض مع حق التصرف ، و لكنه يتعارض مع خيار الرؤية . 



و لو طبقنا المفاهيم النظرية اعلاه على مثال آخر ، غير مثال بيع و ايجار العقار الوارد في الحكم القضائي سالف الذكر ، لكانت تطبيقات تلك المفاهيم أوضح و اجلى . 



فمثلا : لو إستأجرت ( هێرۆ ) ، فيلما وثائقيا لمدة ساعتين لمشاهدته داخل المنزل كان ل هێرۆ الحق في الإنتفاع بالفيلم و مشاهدته و الاستمتاع بأحداثه طيلة فترة الساعتين و حق الانتفاع بالفيلم الثابت ل هێرۆ لا يمنع مؤجر الفيلم ( و هي شركة ناشيونال جوغرافيك ) من التصرف بالفيلم و نقل ملكيته بيعا الى ( هێرش ) خلال مدة وجود الفيلم لدى هێرۆ و لا يجوز للشركة التعرض ل هێرۆ خلال مدة الساعتين

  • و لا يجوز ايضا ل هێرش التعرض ل هێرۆ خلال مدة الساعتين بحجة استعمال خيار رؤية المبيع ( الفيلم )
  • و انما يجوز ل هێرش رؤية الفيلم بعد انتهاء الساعتين
  • و بعد رؤيته للفيلم ، إن شاء قبله على ما هو عليه ، و إن شاء رفضه و فسخ البيع . 

مثال أخر : لو إستأجر هێرش سيارة لغرض الإنتقال بها من بغداد الى أربيل كان ل هێرش الحق في الإنتفاع بالسيارة و استخدامها و التوجه بها الوجهة المطلوبة و حق الإنتفاع بالسيارة الثابت ل هێرش لا يمنع مؤجر السيارة ( و هو مكتب هەرناز لتأجير السيارات الحديثة ) من التصرف بالسيارة و نقل ملكيتها بيعا الى ( هەریار ) و لكن ، لا يجوز للمكتب المذكور التعرض ل هێرش خلال مدة الإجارة و حرمانه من حق الإنتفاع بالسيارة و لا يجوز لمقداد التعرض ل هێرش في منفعته ، فيطلب منه مثلا ان يركن السيارة في المطعم السياحي في ( الدوز ) لغرض تمكينه من رؤيتها

و انما يجوز ل هەریار رؤية السيارة بعد انتهاء مدة الاجارة ، فيقبلها ، او يرفضها و يفسخ البيع . 

و لا يقال : ان العقار يختلف عن المنقول في الاحكام ، لان هذا القول غير صحيح ، لان احكام القانون و المفاهيم التي اوردها و التي تتعلق بالايجار و البيع و خيار الرؤية هي احكام عامة و مفاهيم نظرية لا يقتصر تطبيقها على العقار فق

0 تعليقات

شهادة عملائنا

نفتخر بجميع عملائنا المحليين والدوليين ونسعى دوماً الى نيل رضاهم عن خدماتنا

Martin Glover

Martin Glover

Los Angeles, Ca

mohammad and his team did a great job. His team was able to navigate the different challenges related to a short sale with minimal stress. Thanks to him and his team!.

احمد الدوسري

احمد الدوسري

الرياض القابضة,المملكة العربية السعودية

سعيد جدا كوني احد عملاء مكتب المحامي محمد آل عثمان للمحاماة والاستشارات القضائية حقيقة لمست حسن التعامل والمرونة بالاداء ,حيث تم تحصيل جميع ديوني المتعثرة على العملاء باسرع وقت,ما يميز مكتبهم قربهم من العميل في مشاركته جميع اجراءات وتفاصيل القضية دون كلل ,في كل تعامل جديد مع المحامي اجد الرضا التام







خطوات  توكيل افضل محامي لقضيتك بالرياض


قد يكون من الصعب معرفة  كيفية توكيل محامي ممتاز في الرياض ، عموماً عندما تحتاج إلى استئجار المحامي ، فهذا يعني عادة أنك في موقف صعب. ربما تحتاج إلى تعيين محام لمساعدتك في بدء اعمالك التجارية في انشاء شركة واستخراج سجل تجاري  ، أو لتقديم براءة اختراع لمنتج اخترعته. أو ربما تحتاج إلى تعيين محام لأنك تحتاج الى تحصيل ديونك في الرياض او جدة   أو لأن عملك يواجه إفلاسًا وشيكاً وتحتاج الى عمل صلح واقي.

في أي من هذه الحالات أو غيرها، تواجه مشكلات قانونية معقدة تحكمها مجموعة واسعة من القوانين المتشابكة. أنت بحاجة إلى شخص لديه المعرفة والخبرة والمهارات الصحيحة لتقديم المشورة القانونية لك حول أفضل مسار للعمل.


تعتبر معرفة كيفية توكيل محامي يناسب وضعك

 خطوة أساسية في هذه العملية. يمكن أن يحدد ما إذا كان عملك قد نجح أو فشل ، أم لا يتم منح براءة الاختراع الخاصة بك ، أو إذا كنت ستواجه عقوبة السجن .

لذلك ، طريقة توكيل محامي تمر خلال ثلاثة خطوات هامة وهي عوامل مهمة يجب عليك تقييمها من أجل اتخاذ القرار الصحيح.

الخطوة 1: العثور على محامين - التركيز على الموقع والممارسة المجال


كما هو واضح ، قد تكون الخطوة الأولى هي العثور على بعض المحامين. (لدينا مجموعة من المحامين الجيدين بالرياض في lawyersinriyadh.com إذا كنت لا تعرف مكان العثور على واحد). هناك شيئان أساسيان يجب تقييمهما في هذه المرحلة: الموقع ومجال الممارسة.

من المفيد دائمًا تعيين محامي محلي في الرياض لضمان الكفاءة طوال العملية. هذا لا يعني أنه يتعين عليك تعيين محامٍ يعيش في منطقتك ، ولكن يجب عليك العثور على محامي يكون مكتبه قريبًا بما يكفي بحيث لاتحتاج للسفر من وقت لآخر.

والأهم من ذلك هو تعيين محام يركز على المجال المناسب للقانون. إذا كنت تواجه مشاكل قانونية في شركتك فبتالكيد سيكون محامي الشركات هو الخيار الانسب لقضيتك، فأنت ترغب تمامًا في تعيين محام ذو خبرة كبيرة في الدفاع عن الأشخاص في مواقف مماثلة. وبالمثل ، إذا كنت تبدأ نشاطًا تجاريًا عبر الإنترنت ، فأنت لا ترغب في تعيين محام متخصص في الوصايا والتخطيط العقاري. كل مجال من مجالات القانون معقد للغاية ، لذلك من المهم تعيين محام يناسب احتياجاتك.

الخطوة 2: تحديد مدى تعقيد مشكلتك


في هذه المرحلة ، عندما تجري عادة عملية البحث عن المحامي تعيين محام ستجد بعض المحامين في منطقتك متخصصون في نوع العمل القانوني الذي تحتاجه. الآن قد ترغب في تحديد مقدار التكلفة والتخطيط وفقًا لذلك. العامل الرئيسي الذي يؤثر على التكلفة هو تعقيد مشكلتك القانونية.

يعد تعقيد المشكلة القانونية التي تواجهها مهمًا لعدة أسباب: أحدها يحدد عدد الساعات التي سيضطر المحامي إلى العمل فيها ، وهو ما يلعب دورًا رئيسيًا في التكلفة الإجمالية ، ولكن الأهم من ذلك ، يمكنه تحديد معيار الخبرة سيحتاج محاميك لخدمتك بشكل أفضل.

بالنسبة إلى الأشياء الأساسية مثل دمج شركة ناشئة ، يمكن لأي محام أعمال مختص أن يتولى المهمة ؛ ومع ذلك ، لا تزال ترغب في العثور على محام متخصص في نوع العمل الذي تريد تشكيله. ولكن عندما يتعلق الأمر بصياغة مذكرة او عقد شراكة ، أو تحديد ما إذا كان الشخص الذي عينته موظفًا أو مقاولًا مستقلاً ، فإن هناك بعض المشكلات القانونية الأكثر تعقيدًا. في هذه الحالات ، من الأفضل عادة تعيين محام ذو خبرة أكبر ، ومستوى خبرة المحامي يؤثر بشكل مباشر على اتعاب المحامي .

الخطوة 3: تحديد ميزانيتك


إذا كنت مليونيرًا ، فإن فرص الميزانية لن تكون مشكلة كبيرة (بالإضافة إلى ذلك ، ربما لديك بالفعل فريق من المحامين ، لذا فإن كيفية تعيين محامٍ ليست مشكلة حقًا ... لكنني استطرد).

إذا كنت من الطبقة القادحة او المتوسطة ، فربما تكون الميزانية أحد أكبر العوامل. لذلك ، مع مراعاة تعقيد مشكلتك ، يجب أن تفكر في المبلغ الذي ترغب في إنفاقه. بمجرد تحديد نطاق معقول ، يجب عليك مشاركة ميزانيتك مع كل محام تفكر في تعيينه ومحاولة إيجاد الرصيد الصحيح للتكلفة ومستوى الخبرة. وتذكر أن الخبرة أكثر أهمية مع زيادة تعقيد مشكلاتك القانونية.

الاختيار بين تخصصات مكاتب المحاماة المعتمدة

يمكنك عزيز الاختيار بين عدة تخصصات قانونية تناسب قضيتك على سبيل المثال

افضل محامي سعودي في جدة
افضل محامي في الرياض
محامي تستر تجاري
محامي عقارات في الرياض
محامي طلاق في الرياض
محامي متخصص في القضايا الادارية
ارقام محامين بالرياض للاستشارة
محامي قضايا عمالية
محامي قضايا جنائية الرياض
محامي قضايا اسرية
محامي تجاري بالرياض
محامي تعويضات بالرياض
محامي تحصيل ديون
افضل مكتب تحصيل ديون

الملخص في اختيار مكتب المحامي المناسب 


بعض الأشياء المهمة الأخرى التي قد تفكر فيها على طول الطريق هي مراجعات من عملاء سابقين ، ومدى انشغال المحامي في الأعمال الأخرى (التي يمكن أن تبطئ الأمور) ، ومدى توافقك شخصيًا مع المحامي. يمكن أن يكون العمل القانوني متقاربًا وشخصيًا في بعض الأحيان ، لذلك من المستحسن تعيين محام ترتاح في التعامل معه.

والآن بعد أن تعرفت على أساسيات  تعيين محام ، يجب أن تمضي قدمًا وتبدأ ! لكننا نفهم أن التعاقد مع محام يمكن أن يكون في كثير من الأحيان عملية فيها مخاطرة  وتستغرق وقتا طويلا ومحبطة.

في lawyersinriyadh.com ، نركز بشكل كبير على جعل عملية تعيين محام غير محبطة قدر الإمكان. نحن نقدم مكاتب محاماة في الرياض بشكل شفاف يتيح لك مراجعة محامين محليين متعددين في منطقتك والتواصل معهم في وقت واحد من خلال نظام مراسلة خاص. نحن نسمح لك أيضًا بالحصول على عروض أسعار من كل واحدة لمساعدتك في العثور على الملاءمة المناسبة لميزانيتك.

محامي في الرياض
افضل محامي في الرياض