بحث حق الإنتفاع و حق التصرف و خيار الرؤية في القوانين المقارنة

حق الإنتفاع و حق التصرف و خيار الرؤية 

حق الإنتفاع و حق التصرف و خيار الرؤية  في القوانين المقارنة
حق الإنتفاع و حق التصرف و خيار الرؤية  في القوانين المقارنة 

أقام المدعي ( المؤجر ) مالك العقار المرقم 115 /1 قادسية الكرخ دعوى منع معارضة ضد المدعى عليه ( المستأجر ) أمام محكمة بداءة الكرخ بالعدد 657 /ب / 1975 و سبب الدعوى هو أن المؤجر كان يريد بيع العقار ، و كان المستأجر يمنع كل من يرغب في شراء العقار من رؤية العقار و مشتملاته.


فأصدر القاضي بتاريخ 31 / 1 / 1976 حكما قضائيا يلزم المستأجر بمنع معارضته للمؤجر و تمكينه من إراءة المأجور للراغبين في شرائها و معاينتها من قبلهم و ذلك في الساعة الرابعة عصرا من مساء كل يوم إثنين و قد صدق هذا الحكم تمييزيا . 

أقول ؛ هذه الدعوى واجبة الرد و لا سند لها من القانون ،،، فضلا عن أن الخصومة فيها غير متوجهة . 

فالمحكمة قد خلطت بين ( حق التصرف ) الثابت للمالك البائع من جهة ، و بين ( خيار الرؤية ) الذي قرره القانون للمشتري من جهة أخرى [ مدني 517 ]

فيكون عندي هنا ثلاث امور ثابتة لثلاث أطراف ، و هي : ( حق الانتفاع ) الثابت للمستأجر ، و ( حق التصرف ) الثابت للمالك ، و ( خيار الرؤية ) الثابت للمشتري . 

و السؤال المطروح هنا ، هو أنه : هل يوجد تعارض بين استعمالات هذه الحقوق ؟ ! بمعنى :

هل ان امتلاك المستأجر لحق الإنتفاع بالمأجور يمنع المالك ( المؤجر ) من حقه في التصرف بالمأجور و نقل ملكيته بيعا الى المشتري ؟ ! و هل أن امتلاك المستأجر لحق الإنتفاع بالمأجور يمنع المشتري من حقه في رؤية المبيع ( المأجور ) ؟ !


و للجواب على هذا السؤال ، أقول ؛

إن حق الانتفاع الذي يملكه المستأجر ، ( لا يتعارض ) مع حق التصرف الذي يملكه البائع ( المؤجر ) ، و لكنه يتعارض بكل تأكيد مع خيار رؤية المبيع ( المأجور ) الذي يملكه المشتري . ف للمالك ان يتصرف في ملكه ، فينقل ملكيته بيعا الى المشتري ، سواء رأى المشتري المبيع أم لم يره ، فحق المالك بالتصرف في ملكه لا يتوقف على رؤية المشتري للمبيع ، فيصح التصرف ( البيع ) حتى مع عدم رؤية المشتري للمبيع ، لأن رؤية المشتري للمبيع هي ( شرط ) للزوم عقد البيع ، فلا هو شرط لإنعقاد البيع ، و لا هو شرط لنفاذه فقط يثبت للمشتري الخيار بعد رؤية المبيع ؛ إما قبول المبيع على ما هو ، و عندها يصبح عقد البيع لازما ،،، أو يرفض المشتري المبيع فيطلب فسخ عقد البيع [ مدني 517 ] . 

و ليس للبائع و لا للمشتري الحق ، في معارضة المستأجر ، في حق الانتفاع بالمأجور ، بذريعة قيام المشتري بإستعمال خيار رؤية المبيع ، ( مع احترامي للحكم البدائي و تصديقه التمييزي ) ، لأن المستأجر ( يملك ) حق المنفعة بموجب عقد الايجار ، و المؤجر ( ملتزم ) بتمكينه من استعمال هذا الحق و عدم التعرض له [ 722 مدني ] ، و كذلك ( ملتزم ) بإجازة المستأجر و ترخيصه في ان ينتفع بالمأجور بلا مانع ، و ( ملتزم ) بأن يبقي المأجور في يد المستأجر بقاءا متصلا مستمرا الى انقضاء الإجارة [ 743 مدني ] ، و ايضا ( ملتزم ) بأن لا يتعرض للمستأجر في استيفاءه المنفعة مدة الاجارة ، و لا يقتصر إلتزامه هذا على الاعمال التي تصدر منه بل يمتد ليشمل كل تعرض مبني على سبب قانوني صدر من اي شخص كان [ 753 مدني ] ، فاذا ترتب على هذا التعرض أن حرم المستأجر من حقه بالانتفاع فله الخيار بين طلب فسخ العقد او انقاص الاجرة و التعويض ان كان له مقتضى [ 754 مدني ] و يترتب على الاحكام أعلاه عدم جواز التعرض للمستأجر في ملكه لحق الانتفاع من جهة البائع ( المؤجر ) . 



أما بخصوص المشتري ، فان خيار رؤيته للمبيع ( يتعارض ) مع حق المستأجر في الانتفاع



فيكون امتلاك المستأجر لحق الانتفاع طيلة مدة الاجارة ( مانعا ) من قدرة المشتري على استعمال خيار رؤية المبيع ، فاذا انتهت مدة الاجارة زال المانع وعاد الممنوع [ 4 مدني ] . 



فبعد انتهاء مدة الاجارة يستطيع المشتري رؤية المبيع و قبوله أو عدم قبوله و فسخ البيع ، كما أسلفنا و ان تم التصرف ( البيع ) و انتقلت الملكية من البائع للمشتري فهنا تكون العلاقة بين المشتري و بين المستأجر محكومة بالمواد [ 786 - 788 مدني ] . و الخلاصة هي ان : حق الانتفاع لا يتعارض مع حق التصرف ، و لكنه يتعارض مع خيار الرؤية . 



و لو طبقنا المفاهيم النظرية اعلاه على مثال آخر ، غير مثال بيع و ايجار العقار الوارد في الحكم القضائي سالف الذكر ، لكانت تطبيقات تلك المفاهيم أوضح و اجلى . 



فمثلا : لو إستأجرت ( هێرۆ ) ، فيلما وثائقيا لمدة ساعتين لمشاهدته داخل المنزل كان ل هێرۆ الحق في الإنتفاع بالفيلم و مشاهدته و الاستمتاع بأحداثه طيلة فترة الساعتين و حق الانتفاع بالفيلم الثابت ل هێرۆ لا يمنع مؤجر الفيلم ( و هي شركة ناشيونال جوغرافيك ) من التصرف بالفيلم و نقل ملكيته بيعا الى ( هێرش ) خلال مدة وجود الفيلم لدى هێرۆ و لا يجوز للشركة التعرض ل هێرۆ خلال مدة الساعتين

  • و لا يجوز ايضا ل هێرش التعرض ل هێرۆ خلال مدة الساعتين بحجة استعمال خيار رؤية المبيع ( الفيلم )
  • و انما يجوز ل هێرش رؤية الفيلم بعد انتهاء الساعتين
  • و بعد رؤيته للفيلم ، إن شاء قبله على ما هو عليه ، و إن شاء رفضه و فسخ البيع . 

مثال أخر : لو إستأجر هێرش سيارة لغرض الإنتقال بها من بغداد الى أربيل كان ل هێرش الحق في الإنتفاع بالسيارة و استخدامها و التوجه بها الوجهة المطلوبة و حق الإنتفاع بالسيارة الثابت ل هێرش لا يمنع مؤجر السيارة ( و هو مكتب هەرناز لتأجير السيارات الحديثة ) من التصرف بالسيارة و نقل ملكيتها بيعا الى ( هەریار ) و لكن ، لا يجوز للمكتب المذكور التعرض ل هێرش خلال مدة الإجارة و حرمانه من حق الإنتفاع بالسيارة و لا يجوز لمقداد التعرض ل هێرش في منفعته ، فيطلب منه مثلا ان يركن السيارة في المطعم السياحي في ( الدوز ) لغرض تمكينه من رؤيتها

و انما يجوز ل هەریار رؤية السيارة بعد انتهاء مدة الاجارة ، فيقبلها ، او يرفضها و يفسخ البيع . 

و لا يقال : ان العقار يختلف عن المنقول في الاحكام ، لان هذا القول غير صحيح ، لان احكام القانون و المفاهيم التي اوردها و التي تتعلق بالايجار و البيع و خيار الرؤية هي احكام عامة و مفاهيم نظرية لا يقتصر تطبيقها على العقار فق

0 تعليقات

شهادة عملائنا

نفتخر بجميع عملائنا المحليين والدوليين ونسعى دوماً الى نيل رضاهم عن خدماتنا

Martin Glover

Martin Glover

Los Angeles, Ca

mohammad and his team did a great job. His team was able to navigate the different challenges related to a short sale with minimal stress. Thanks to him and his team!.

احمد الدوسري

احمد الدوسري

الرياض القابضة,المملكة العربية السعودية

سعيد جدا كوني احد عملاء مكتب المحامي محمد آل عثمان للمحاماة والاستشارات القضائية حقيقة لمست حسن التعامل والمرونة بالاداء ,حيث تم تحصيل جميع ديوني المتعثرة على العملاء باسرع وقت,ما يميز مكتبهم قربهم من العميل في مشاركته جميع اجراءات وتفاصيل القضية دون كلل ,في كل تعامل جديد مع المحامي اجد الرضا التام