حق الشفعة في النظام السعودي هو مصطلح قد يثير اهتمامك، ولكن السؤال المهم هو ما هو حق الشفعة وكيف يتم تطبيقه في المملكة العربية السعودية، ومتى يحق للشخص الحصول على حق الشفعة؟ في هذه المدونة، سنوضح حق الشفعة في النظام السعودي وكل ما يتعلق به. يعرف حق الشفعة في النظام السعودي كحق تعاقدي يسمح للشخص بأن يحل محل نفسه في بيع الممتلكات غير المنقولة. ينص على هذا الحق في المادة 153 من القانون السعودي.
ماذا نقصد بحق الشفعة؟
تعريف حق الشفعة
الشفعة هى رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشتري فى احوال معينة اذا توفرت الشروط التى نص عليها القانون فالبتالى فهي تعتبر مصدر من مصادر الحقوق العينية العقارية و كذلك مصدر من مصادر اكتساب الملكية.
بصيغة اخري يمكن القول ان حق الشفعة هى رخصة استثنائية تؤدي إلى تقييد حرية التصرف و حرية التعاقد . ففى حالة الشفعة يجد المشتري نفسه مجبرا على التخلى عن العقار الذي اشتراه اذا ابدي الشفيع رغبة فى الحلول محله و يجد البائع نفسه فى عقد مع شخص آخر غير الذي أراد البيع اليه و يجد الشفيع نفسه طرفا فى عقد لم يناقش شروطه و لم يشترط فى انعقاده
و حصر القانون الحالات الذي يمكن فيها المطالبة بحق الشفعة و هى
- اولا.هذا الحق ممنوح لمالك الرقبة اذا بيع كل أو بعض من حق الانتفاع. نحن نعرف أن ملكية رقبة المستثمرات الفلاحية تعود للدولة و مالك لحق الانتفاع سابقا تعود ملكيته للفلاح المستغل للمستثمرة و لو ان فى الوقت الحالى تم إلغاء حق الانتفاع و استبدل بحق الامتياز لمدة 40 سنة. ففى حالة رغبة الفلاح بيع حق الانتفاع لشخص آخر يمكن للدولة بصفتها مالكة الرقبة استعمال حق الشفعة و تقوم بشراء حق الانتفاع و تحل محل المشتري الجديد
- موضوع مقترح : ارقام محامين في جدة
- ثانيا/ حق ممنوح للشريك فى الشيوع اذا بيع العقار المشاع إلى شخص اجنبى . فاذا قام شخص ببيع عقار يملكه فى الشيوع إلى شخص اجنبي فبالمكان أحد شركاءه فى الشيوع استعمال حق الشفعة و يقوم باسترداد الحصة المباعة من المشتري و يحل محله
- ثالثا/ حق ممنوح لمالك حق الانتفاع اذا قام مالك الرقبة ببيع الرقبة. و الرجاء العودة إلى المثال المذكور أعلاه لفهم الحالة ( المستثمرات الفلاحية).
أن من القيود التى فرضها القانون على الشخص المتمسك بحق الشفعة (الشفيع) أن يبدي رغبته فى شراء العقار خلال شهر من اعلامه بذلك .
للتذكير فقط أن الشفعة لا تقع الا على العقارات. و الله اعلم.
حق الشفعة في النظام السعودي
في النظام السعودي، يُعتبر حق الشفعة من الحقوق المشروعة والمحفوظة للأفراد. ينص القانون على أنه في حالات كثيرة، يحق للشخص المتهم بارتكاب جريمة أن يتمتع بحق الشفعة. يعني ذلك أنه يتم منحه فرصة لاختيار شخص يتكفل بالدفاع عن حقوقه ومصالحه في المحاكمة. يُعتبر هذا الحق ضمانة قانونية تساعد على ضمان سلامة وعدالة الإجراءات القضائية.
عند إتاحة فرصة التدخل في قضية محددة كشاهد أو مدافع عن الشخص المتهم، يجب على الشفيع أن يلتزم بمبدأ النزاهة والاحترافية. يجب أن يتحلى بالصدق والشفافية في إطلاق الأقوال وعرض المعلومات المهمة. يجب أن يتعامل بأمانة وموضوعية مع المحكمة والمتهم وباقي الأطراف المرتبطة بالقضية.
تعتبر محاكمة الشخص المتهم من قبل المحكمة في حالة إستدعاء الشفيع، فرصة للتأكد من صحة الإدعاءات الموجهة ضده. يتمكن الشفيع من طرح الحجج والأدلة التي تفيد براءة المتهم أو تخفيف العقوبة المقترحة. بالإضافة إلى ذلك، يسمح حق الشفعة للمتهم بالحضور الشخصي في جلسات المحاكمة دون الحاجة للحضور بشكل مباشر، مما يسهل عليه ممارسة حقوقه القانونية والاستعانة بفريق قانوني مؤهل.
قد يتعين على الشخص المتهم دفع رسوم وتكاليف قانونية لتحقيق حق الشفعة، وفقاً للتعليمات واللوائح المعمول بها. من الجدير بالذكر أن حق الشفعة لا يمنح الشخص المتهم حق التواصل المباشر مع الشخص المشتبه به أو المجني عليه. يجب أن يتم تنفيذ إجراءات التحقيق والمحاكمة بمفردها وفقًا للإجراءات القانونية المنصوص عليها في النظام القضائي السعودي.
هل للمستأجر حق الشفعة في السعودية
لا يحق للمستأجر ممارسة حق الشفعة في المملكة العربية السعودية. وحق الشفعة هو حق يُمنح للجار أو المالك المجاور في شراء عقار مجاور له إذا بيع إلى شخص آخر. ويهدف هذا الحق إلى حماية حق الملكية والمحافظة على الجيرة.
ويشترط لقيام حق الشفعة توافر عدة شروط، منها أن يكون العقار المشفوع به عقارًا مفرزًا، وأن يكون العقار المشفوع به غير مملوك للشفيع، وأن يكون العقار المشفوع به عقارًا مجاورًا للعقار المشفوع به.
ولذلك، فإن المستأجر لا يملك حق الشفعة لأن العلاقة الإيجارية ليست سببًا من أسباب الشفعة.
مثال على الشفعة
نفترض أن شخصًا يمتلك قطعة أرض مجاورة لقطعة أرض أخرى يمتلكها شخص آخر. يقوم الشخص الثاني ببيع قطعة أرضه إلى شخص ثالث. يحق للجار الأول ممارسة حق الشفعة لشراء قطعة الأرض الثانية من المشتري الثالث، وذلك بدفع نفس الثمن الذي دفعه المشتري الثالث للبائع.
في هذه الحالة، يحق للجار الأول ممارسة حق الشفعة لأن العقار المشفوع به عقار مجاور للعقار المشفوع به، ولأن العقار المشفوع به غير مملوك للشفيع، ولأن العقار المشفوع به عقار مفرز.
وبالتالي، فإن المشتري الثالث ملزم ببيع قطعة الأرض إلى الجار الأول إذا أراد الجار الأول ممارسة حق الشفعة.
وفيما يلي بعض الشروط التي يجب توافرها لقيام حق الشفعة:
- أن يكون العقار المشفوع به عقارًا مفرزًا.
- أن يكون العقار المشفوع به غير مملوك للشفيع.
- أن يكون العقار المشفوع به عقارًا مجاورًا للعقار المشفوع به.
- أن يكون العقار المشفوع به عقارًا محددًا.
- أن يكون العقار المشفوع به عقارًا قابلًا للتصرف فيه.
- أن يكون العقار المشفوع به عقارًا غير محجوز أو موقوف.
- أن يكون العقار المشفوع به عقارًا غير مملوك لشخص غير قادر على التصرف فيه.
- أن يكون العقار المشفوع به عقارًا غير مملوك لشخص غير موجود.
- إذا لم تتوافر أي من هذه الشروط، فلا يحق للشفيع ممارسة حق الشفعة.
محامو المملكة
0 تعليقات