من أكثر العقود التي يتم إبرامها هي عقود الإيجار سواء تلك العادية أو التي لها طابع تجاري ، هذه العقود التي تنتج عنها مجموعة من المشاكل و الخلافات أحيانا مما يجعلها في حاجة إلى تدخل قانوني لأجل الحد منها و الصلح بين الأطراف ، و في المملكة العربية السعودية لا يخرج الأمر عن هذا النطاق حيث تكثر الخلافات حول العقود ذات الطابع التجاري .
و من بين أكثر الأسئلة التي يتم طرحها في هذا السياق هي هل ما إن كان يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته ، و الإجابة عن هذا السؤال تقتضي منا الإشارة إلى مجموعة من الأمور أولا و هذا ما سوف نفعله من خلال مقالة اليوم حيث سوف نستهلها بالتعريف العام بمعنى عقد الإيجار و شروطه و خصائصه لنجيب أخيرا عن مسألة الفسخ قبل انتهاء المدة فتابع معنا للاستفادة .
فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة
من التساؤلات التي يكثر طرحها بين الناس حول عقود الإيجار هي ما إن كان جائزا أن يتم فصله قبل انتهاء مدته ، و قبل الإجابة عن هذا السؤال لابد من الإشارة إلى مجموعة من الأمور و توضيحها ، حيث أن عقود الإيجار لا تقبل الفسخ إلا إن اتفق طرفا العقد بالتراضي على مسألة الفسخ أو إن كان ذلك من خلال أمر قضائي من طرف المحكمة المختصة و ذلك وفقا للحالات التالية . .
صدور حكم قضائي في الحالة التي يقوم فيها أحد أطراف العقد بالإخلال بواحد من مقتضياته أو بنوده و بالتالي يتم التوجه إلى القضاء لأجل الحصول على أمر قضائي بالإلغاء و ذلك دون حاجة إلى العودة إلى الطرف المخل بل يكون من الجائز إلغاءه مباشرة .
في الحالة التي يكون فيها عقد الإيجار عقدا محدود المدة حيث يتم الإشارة في العقد إلى مدة بقاءه ، أي مدة الإيجار تكون في بنود العقد ، حيث أنه لا يجوز فسخ العقد إلا إن جاء طلك في العقد أي إلا إن تمت الإشارة في العقد إلى مدته و إلا فسوف يكون من الضروري الاتفاق مع الطرف الآخر قبل الفسخ .
بالنسبة لعقود الإيجار غير محددة المدة أي تلك التي لا يتم فيها الإشارة إلى مدة انتهاءها فيها يمكن لأي طرف من العقد أن يقوم بعمل فسخ بعد إبلاغ الطرف الآخر في مدة لا تقل عن ثلاثين يوما ، و لا يحق للمؤجر رفع الإيجار عند سريان العقد .
في الحالة التي يتأخر فيها المستأجر عن دفع الإيجار المتفق عليه و جاء في العقد إمكانية الفسخ عندما يتأخر المستأجر عن الأداء فلابد أن يقوم المستأجر بإخلاء المكان في مدة تقدر بواحد و عشرين يوما بعد التوصل بالإشعار مع الإشارة إلى أن المدة المحددة للإفراغ حسب القانون السعودي هي أربعة عشر يوما .
يحق لأي مستأجر أن يقوم بفسخ عقد الإيجار في الحالة التي يكتشف فيها أنه غير مطابق للشروط التي قام الطرفان بالاتفاق عليها مسبقا ، أو في الحالة التي يكتشف فيها وجود خلل أو ضرر في المحل أو خطر يهدد حياته و هذا أمر يتم تحديده من قبل الجهة المتخصصة بعد الإطلاع على العقار و معاينته .
و إن كانت لك قضية من قضايا الإيجار و ترغب في التوصل إلى حل لها ما عليك إلا الاتصال بنا و نحن سوف نوفر لك أفضل محامي قضايا إيجار في عموم المملكة العربية السعودية و الذي سوف يعمل على الاطلاع على قضيتك و التكلف بها من بدايتها لنهايتها ، كل ذلك بسعر مناسب لن تجد مثله في أي من مكاتب المحاماة الأخرى في المملكة .
مهلة خروج المستأجر قبل انتهاء العقد
تسليم المحل أو الوحدة السكنية يكون بعد تحديد المهلة و ذلك وفقا لاتفاق يربط بين المؤجر و المستأجر ليتم انتهاء العقد بصورة مباشرة و ذلك عند غياب الرغبة في تجديد عقد الكراء ، أما عن حالات انقضاء عقد الإيجار فيجب على المستأجر الإخلاء في مدة أقصاها ثلاثين يوما .
و تجدر الإشارة أيضا إلى أن تلك البيانات التي تكون في عقد الإيجار هي بيانات ثابتة ما عدا إن أبان أحد الطرفين رغبته في إنهاء العقد أو القيام بفسخه ، و يكون ذلك بطبيعة الحال بعهد إعلام الطرف الآخر برغبته هذه قبل انتهاء العقد بشهرين ، و قد حرصت المملكة العربية السعودية لوضع كل الأسس و الإجراءات الإلكترونية لوضع حد للغش و التأخر عن تنفيذ أي حكم صدر في حق المستأجر فيما يخص الموعد النهائي الذي عليه فيه أن يخلي العقار .
شروط فسخ عقد الإيجار الجديد
كما يجوز إبرام عقود الإيجار يجوز القيام بفسخها أيضا ، لكن هذا الفسخ قد جعله المشرع السعودي رهينا بمجموعة من الشروط كي لا يتعرض طرفا العقد إلى الضرر ، و في الفقرة التالية سوف نشير إلى أبرز هذه الشروط . .
في الحالة التي يخفق فيها المستأجر بالعناية بالعين المؤجرة و أيضا حالة الفشل في تنفيذ الالتزامات التي تم الاتفاق عليها في بداية الأمر .
في الحالات التي يمتنع فيها المستأجر عن أداء السعر المحدد للكراء أي التأجير في الأداء و مضي خمسة عشر يوما من الإنذار .
في الحالة التي يقوم فيها المستأجر باستعمال العين المؤجرة بطريقة لم يتم الاتفاق عليها في العقد مثلا كأن يقوم بإعادة تأجيرها أو استعمالها في نشاط تجاري بينما تم الاتفاق على السكن ليس ممارسة التجارة يكون من حق المؤجر المطالبة بفسخ العقد.
القيام بتنازل المؤجر عن العين المؤجرة لشخص آخر بدون الحصول على موافقة المؤجر من أبرز أسباب الفسخ أيضا .
تقديم المستأجر للرشوة لأجل إتمام إجراءات العقد سواء بطريقة شخصية أو عن طريق وسيط عقاري سواء كان الأمر مباشرا أو غير مباشر .
صدور حكم قضائي لإخلاء العين المؤجرة .
حالات امتلاك العقار من طرف الدولة و بالتالي سقوط حق المؤجر في امتلاك العقار .
هل يحق للمؤجر فسخ عقد الإيجار ؟
من أكثر الأسئلة طرحا من قبل الناس في المملكة العربية السعودية هو ما إن كان للمؤجر الحق في فسخ عقد الإيجار ، و الإجابة بالنفي فلا يحق للمؤجر فسخ عقد الإيجار ما عدا في الحالة التي يتفق فيها الطرفان على الفسخ أو عن طريق الأمر القضائي الصادر من قبل المحكمة المختصة .
و تقوم المحكمة بإصدار حكم بالفسخ في الحالة التي يقوم فيها واحد من أطراف العقد بالإخلال بمقتضياته أو بنوده ، و يمكن لطرف العقد الأول في حالة الإخلال أن ينهي العقد بحكم المحكمة دون حاجة للرجوع إلى الطرف الثاني من العقد .
أما عن حالات فسخ العقد قبل انتهاء المدة المقررة له و التي تم الاتفاق عليها عند البداية ، كمثلا بسبب أحد الظروف الشخصية كالطلاق و الخلافات الأسرية أو السفر و الانتقال لمكان آخر ، فالإجابة في هذه الحالة هي نعم ، يجوز اللجوء إلى فسح عقد الإيجار لكن بعد إنذار الطرف الآخر برغبتك في القيام بفسخ عقد الإيجار خلال ثلاثين يوما .
عموما ، إن كانت لديك واحدة من الإشكالات التي تدخل في إطار عقود الإيجار و لا تعرف كيفية التعامل معها فما عليك إلا الاتصال بنا و نحن سوف نتكلف بقضيتك ، في مكاتبنا نحن نوفر لك أمهر المحامين و الذين يملكون خبرة قانونية كبيرة كما نقدم استشارات قانونية عالية الجودة في شتى المجالات .
محامينا سوف يرشدك إلى الطريق الصحيح سواء تعلق الأمر برغبتك في فسخ عقد من عقود الإيجار أو إبرامه أو غيرها من الخلافات التي تنشأ في نفس السياق ، أسعارنا هي الأرخص و خدماتها هي الأفضل في عموم المملكة العربية السعودية ، لهذا إن كنت تبحث عن الاحترافية ما عليك إلا الاتصال و طلب الخدمة في الحال .
هل يستطيع المستأجر فسخ عقد الإيجار ؟
قد يراود البعض سؤال عن ما كان يحق للمستأجر أن يقوم بفسخ عقد الإيجار ، الإجابة هي لا ، أي لا يستطيع المستأجر أن يقوم بفسخ عقد الإيجار قبل القيام بتوجيه بلاغ إلى صاحب العقار برغبته في الفسخ مع الإشارة إلى أسباب رغبته في هذا الأمر أو يكون هذا من خلال أمر قضائي سواء لوجود إخلال في بنود العقد أو لعدم مطابقة العين المؤجرة مع ما ورد في العقد عند بداية الاتفاق ففي هذه الحالة يحق كليا المطالبة بالفسخ و يكون هذا الأمر قانونيا سليما .
و قد نصت المادة رقم إحدى عشر من نظام عقود الإيجار السعودي إلى إمكانية إخلاء الوحدات السكنية قبل انتهاء العقد و ذلك بتوجيه إنذار إلى المؤجر و يكون ذلك جائزا في الحالات التالية .
الحالة التي يتأخر فيها المستأجر عن دفع سعر الكراء أو جزء منه لمدة ثلاثين يوما من تاريخ الإعلام .
انتهاء عقد الإيجار مع رفض المستأجر مغادرة العقار في الوقت المحدد .
القيام بانتهاك أحد الشروط المشار لها في عقد الإيجار .
التسبب بأضرار مادية في العقار المؤجر يكون من أبرز أسباب المطالبة بالفسخ أيضا .
قيام المستأجر بنشاط غير قانوني في العقار الذي قام بتأجيره .
كل هذا يعد من أبرز أسباب المطالبة بفسخ عقد الإيجار و تكون هذه المطالبة قانونية و سليمة .
عموما ، إن عقود الإيجار لا تخلو من المشاكل التي تطالها بسبب إخلال أحد أطراف ببنود العقد أو لأحد الأسباب الأخرى و التي قمنا بالإشارة لها أيضا من خلال مقالتنا ، أما الآن فقد وصلنا إلى ختام مقال اليوم حيث قد قمنا بتحديد ما المقصود بعقود الإيجار و ما الشروط الواجب توفرها فيها كما أشرنا إلى الحالات التي يجوز فيها فسخ العقد قبل انتهاء مدته و الحالات التي لا يجوز فيها ، و أيضا قمنا بالإشارة إلى أسباب المطالبة بالفسخ و كل ذلك وفقا لما جاء في قانون المملكة العربية السعودية .
أما في حالة ما إن كنت في حاجة إلى خدمات قانونية تخص عقود الإيجار فما عليك إلا أن تتصل بنا ، نحن سوف نوفر لك محامي متخصص في المجال و الذي سوف يتكلف بقضيتك إلى حين وصولك إلى الحل الأمثل و المناسب الذي يرضيك .
محامو المملكة
0 تعليقات