طرق إثبات ملكية العقارات في السعودية

بسم الله الرحمن الرحيم

الضمانة القانونية في إثبات ملكية العقارات

طرق إثبات ملكية العقارات في السعودية 

تأملات قانونية : بقلم المستشار القانوني أبوبكر محمد عبده

• الضمانة القانونية لإثبات ملكية العقارات  أمر في غاية الأهمية

 فهو أمر يكاد يمس أي منا سواء عقارك الذي تسكن فيه أو الذي تستثمره أو الذي تتخذه مقر لأعمالك والقضايا العقارية وخاصة لجهة أهمية الاستثمار في العقارات " المسألة برأي تتمحور حول نقطتين أن يكون لديك أكبر قدر من مستندات إثبات الملكية وأكبر قدر من مستندات إثبات الحيازة الفعلية هذا بالطبع مع حيازتك ووضع يدك الفعلية على العقار والإستعانة بخير قانوني لفحص المستندات وصياغة العقد ومراجعته. النزاعات العقارية في المحاكم تدور نزاعاتها حول أصل ملكية العقارات أو نزاع حول حق متصل بها ، 

• لا شك أن اجراءات نقل ملكية عقار في السعودية بالصورة المثالية الصحيحة 

تكون أن يتم الأمر بتوقيع عقد بيع صحيح مستوفي لأركان عقد البيع ثم يتم الإفراغ وتسجيل العقار حسب النظام فيما يعرف بالتسجيل العيني للعقار أو ابلشهر العقاري ولكن هذه الصورة المثالية لا تتطابق مع الواقع وهذا عن تجربة شخصية وقد كنت أدير مشروع عقاري ضخم وتعاملنا مع هذه المشكلة القانونية وأعي حجم وأهمية هذه الإشكالية وكيفية التعامل معها من الناحية القانونية والإجرائية، في الواقع أن هنالك عدد غير قليل من العقارات وبيوع عقارات تتم من خلال صياغة محامي متخصص في قطاع العقارات بعقود بيع وعقود بيع صحيحة ولكن لأسباب عديده لا يتم تسجيلها و من يشتري العقار يكون تركيزه على أهمية العقار وجازبيته بالنسبة له من حيث الموقع وقبوله به وإعجابه به وهذا الجانب يكون هو الطاغي على عملية الشراء على الجانب القانوني ويمكن أنا يكون المشتري حائز فعلا لهذه العقارات من بعد توقيعه لعقد البيع ويمكنه إعادة بيعها،

 وللمشتري أن يضيف للعقد مستندات إثباتات الحيازة الفعلية 

من فواتير مياه وكهرباء وخلافه وهذا برأي سعي منه لإضفاء المزيد من اثبات شرعية وقانونية ملكيته للعقار لحين التسجيل وإصدار صك الملكية أو حجة العقار وقد يصادف هذا الإجراء إشكالات إدارية وقانونية وأخرى مختلفة تؤجل هذا الإجراء وقد يعاد بيع العقار نفسه قبل تسجيله الأهم برأي لكي تحمي نفسك أن تتأكد من تسلسل الملكية للعقار وحيازة البائع له وأوراق الحيازة وأرى من واقع التجربة العملية فلا بأس أن تأخذ فكرة قبل الشراء عن الظروف المحيطة بالعقار نفسه من الملابسات القانونية والتنظيمية لأن بعضها قد يؤثر تأثير مباشر على ملكية العقار ويدخل المشتري في إشكالات لا نهاية لها.

وهنا أيضا نقطة أخرى لا يمكننا أن نتجاوزها

 وهي أنه أحيانا قد تواجه مشكلة ونزاع وإشكال حتى بعد تسجيل العقار وحصولك على صك الملكية ولست أعني أن التسجيل العيني والشهر للعقار ليس نعم هو مهم التسجل مهم وناقل للملكية ويقوي جانب من قام بالتسجيل ولكن هذا لا يمنع حدوث منازعات حول العقار ولكن يزيد من درجة إطمئنانك ويزيد بالطبع من اثبات ملكيتك للعقار بجانب عقد البيع ومستندات الحيازة الفعلية والحل برأي يتلخص في الإحتياطات القانونية التالية التي يجب أن يتخذها المشتري – بقدر الإمكان حتى في الحصول على أكبر قدر منها – وهي 

• يجب رؤية العقار والتأكد من مطابقته للمواصفات بالعقد على أرض الواقع .
•  التأكد من ملكية البائع للمبيع وذلك بمراجعة وثائق الملكية للبائع ومراجعة الشهر العقاري وأن العقار مسجل فعلا باسم البائع أو هو آخر وكيل وأنه ليس هنالك مشتري آخر أو مالك آخر له والإستعانة بخبير قانوني لفحص المستندات وعقد البيع.
• فحص وثائق الملكية ومستنداتها ووضع العقار القانوني الحالي....والتأكد من سلامة تسلسل الملكية المنطقي والطبيعي إلى وصول الملكية للبائع الحالي.
•  يفضل كإحتياط توجيه أسئلة غير مباشرة للحراس أوالعاملين بالموقع أو الملاك بطريقة غير مباشرة للتأكد أن العقار خالي من المشاكل العقار والمنطقة التي فيها.
• يجب على البائع أن قوم بعمل توكيل في الشهر العقاري للمشتري يعطيك كمشتري حق البيع للنفس والغير ومراجعة شركة الكهرباء والمياه وذلك لحين انتهاء تسجيل العقار باسمك. 

والتأكد أن الوحدة المباعة قابلة للتسجيل ونقل الملكية بإعادة بيعها.

1.  وإذا البائع شركة الاستعلام عن وضع الشركة وسمعتها وتاريخها ووضعها الحالي.
2. التأكد من صفة الموقعين للعقد وأن لهم فعلا صلاحية التوقيع على عقد البيع.
3. إن أمكن توجيه أسئلة لمشترين سابقين بالمنطقة لمعرفة آلية البيع ومدى سلامة الإجراءت .
4.  التأكد من حيازة وإستلام العقار المباع من قبل المشتري حيازة فعلية قانونية .
5. الإستعانة بخبير قانوني في فحص مستندات العقار وعقد البيع والإجراءات.
6.  التأكد من الإمكانية القانونية في إعادة بيع العقار إذا رغبت في بيعه.
7. التأكد من جدوى استثمار العقار المباع وأن موقعه ممتاز وأنه قابل للبيع مستقبلا وكما يقول المثل الشعبي يامشتري تذكر البيع ....

ولاشك لنجاح الاستثمار في العقار يجب ضمانة الشق القانونى لهذا المجال والضمانة القانونية لمجال الاستثمار العقارى تبداء من صياغة العقود القانونية المناسبة والخطوة الاخرة من الضمانة القانونية لهذا النوع من الاستثمار هو الاعتماد على أهل الخبرة القانونية فى ذلك المجال فى حالة ظهور أى نزاع يتعلق بة ... 

يقول الدكتور المحامي تركي الطيار في مقال له حول هذا الموضوع

إثبات ملكية العقارات بالسعودية لا يكون هذا إلا بمعرفة الطرق والوسائل التي يعترف بها الشرع والنظام, فلو احتج خالد على زيد ورفع في شأنه قضية في المحكمة وادعى فيها بأن زيداً لم يفرغ العقار لصالحه في كتابة العدل, ثم ردّ زيد على الدعوى بقوله: إنني وافقت على بيع العقار ولكني لم أوافق على الثمن, فحينها يحكم القاضي برد الدعوى؛ لأن أحد أركان البيع للعقار لم ينعقد, ألا وهو ركن الثمن, ولذا من المهم أن نعلم أن أركان بيع العقار خمسة وهي:1-الصيغة: وهذا يتم بكل لفظ أو فعل يدل عليه.2العاقد البائع: فلا بد من وجود بائع في العقد.3العاقد المشتري: فلا بد من وجود مشتري في العقد.4.المعقود عليه: فلا بد من تحديده وماهيته والحرص على أن لا يكون مجهولاً.5. المعقود عليه المثمَّن: فلا بد من تحديد المثمن وماهيته والموافقة عليه. وهنالك قضية عقارية حصلت في المحكمة العامة بالدمام عام 1413هـ 

تؤكد أهمية توافر الأركان الخمسة في عقد بيع العقار

 كما تؤكد أهمية توثيق الأركان الخمسة بطرق الإثبات, حتى لا يضيع الحق على صاحبه, وملخص قضيتنا هو في القصة الآتية: ذهب رجل إلى مكتب عقاري وقابل فيه مالك لإحدى العقارات في الدمام, واتفق الطرفان على أن يبيع مالك العقار للمشتري بيتاً بمبلغ قدره مائة وعشرون ألف ريال, ثم وقّع الطرفان على وثيقة المبايعة واستلام الثمن, ووعد البائع المشتري بأن يقر بالمبايعة لدى كاتب العدل, وأن يفرغ الصك باسم المشتري, ولما ذهب المشتري إلى كاتب العدل لم يجد البائع بعد البحث عنه,

 وطلب المشتري من القاضي بأن يحكم له بثبوت شرائه للبيت, وأنه ملك له, بعد ذلك طلب القاضي من المشتري البينة على توافر الأركان الخمسة في عقد بيع العقار, فقام المشتري بإبراز وثيقة المبايعة وهي من مطبوعات المكتب العقاري, وفي الوثيقة تفاصيل التعاقد كاملة, كما أن المشتري أحضر شاهدين يشهدان بالمبايعة, واحتوت شهادتهما توافر أركان البيع الخمسة, كما حضر من يشهد بعدالة الشاهدين, وقام القاضي بالتحري والبحث عن البائع لدى الشُّرط والسجون والمستشفيات فلم يجده, وتم الإعلان في جريدة اليوم ولا مجيب.ثم حكم القاضي بثبوت المبايعة للعقار وملكية المشتري لهذا العقار, وصدق الحكم من محكمة التمييز.

لا شك أنه لا يكفي بأن تدفع مالاً لتملك الأرض أو البناء

 بل لا بد من توثيق البيع ليثبت الحق ولا يضيع, فتوثيق الحقوق أجدى من لجلة الحلوق, والمساحة في توثيق الحق واسعة وليست محصورة بطريقة واحدة, ولا تنس بأن القضاء يفرق بين صورتين في طلب الإفراغ للعقار, فالمشتري الذي يطلب الإفراغ ليس كالبائع الذي يطلب الحكم بالإفراغ, فالأول وهو المشتري لا يحتاج إلا لإثبات أركان العقد, وانتفاء الموانع, وأما الثاني وهو البائع فإنه يحتاج إلى إثبات تملكه للعقار بالصك ولوازمه من سريان السجل وغيره, فالمُنظِّم حَصَر هذا النوع من النزاع بضرورة التقيد في الإثبات بالصك لإثبات التملك....والقول للدكتور تركي الطيار.

إذن فالنقاط الأبرز هي حيازتك الفعلية للعقار وحيازتك لمستندات أقوى وأكثر وهنا يأتي أهمية الضمانة القانونية والنقطة الأهم أيضاً توكيل محامي عقارات ذو معرفة عميقة السمة أو الوضع القانوني لهذه الوثائق وتماهيها مع الأنظمة والقوانين المنظمة لها في بلد العقار وأطرافه. وبرأي الشخصي أن المنازعات العقارية يفترض أن يكون الحكم فيها والعبرة بملكية العقار وما تدل عليه الوثائق والشهود والبينات وما إلى ذلك ومن بيده حجة الملكية الأقوى هو من يفوز في هذا النزاع.

عليه أكثر من احتياطاتك القانونية وأكثر من وثائقك القانونية وأكثر من مستندات اثبات حيازتك وضع يدك بالحيازة الفعلية فيكون لك اثبات ملكيتك للعقاركضمانة قانونية سليمة.

وصلوا على النبي المختار

كلمات مفتاحية : اثبات تملك العقار اثبات ملكية منزل طرق اثبات الملكية العقارية في السعودية طرق اثبات ملكية ارض زراعية اقرار اثبات ملكية خطوات اثبات ملكية ارض زراعية نموذج ملكية عقار الخصومة في تملك العقار.