طرق إثبات ملكية العقارات في السعودية

بسم الله الرحمن الرحيم

الضمانة القانونية في إثبات ملكية العقارات

طرق إثبات ملكية العقارات في السعودية
طرق إثبات ملكية العقارات في السعودية 


تأملات قانونية : بقلم المستشار القانوني أبوبكر محمد عبده



 فهو أمر يكاد يمس أي منا سواء عقارك الذي تسكن فيه أو الذي تستثمره أو الذي تتخذه مقر لأعمالك والقضايا العقارية وخاصة لجهة أهمية الاستثمار في العقارات " المسألة برأي تتمحور حول نقطتين أن يكون لديك أكبر قدر من مستندات إثبات الملكية وأكبر قدر من مستندات إثبات الحيازة الفعلية هذا بالطبع مع حيازتك ووضع يدك الفعلية على العقار والإستعانة بخير قانوني لفحص المستندات وصياغة العقد ومراجعته. النزاعات العقارية في المحاكم تدور نزاعاتها حول أصل ملكية العقارات أو نزاع حول حق متصل بها ، 

تكون أن يتم الأمر بتوقيع عقد بيع صحيح مستوفي لأركان عقد البيع ثم يتم الإفراغ وتسجيل العقار حسب النظام فيما يعرف بالتسجيل العيني للعقار أو ابلشهر العقاري ولكن هذه الصورة المثالية لا تتطابق مع الواقع وهذا عن تجربة شخصية وقد كنت أدير مشروع عقاري ضخم وتعاملنا مع هذه المشكلة القانونية وأعي حجم وأهمية هذه الإشكالية وكيفية التعامل معها من الناحية القانونية والإجرائية، في الواقع أن هنالك عدد غير قليل من العقارات وبيوع عقارات تتم من خلال صياغة محامي متخصص في قطاع العقارات بعقود بيع وعقود بيع صحيحة ولكن لأسباب عديده لا يتم تسجيلها و من يشتري العقار يكون تركيزه على أهمية العقار وجازبيته بالنسبة له من حيث الموقع وقبوله به وإعجابه به وهذا الجانب يكون هو الطاغي على عملية الشراء على الجانب القانوني ويمكن أنا يكون المشتري حائز فعلا لهذه العقارات من بعد توقيعه لعقد البيع ويمكنه إعادة بيعها،


 وللمشتري أن يضيف للعقد مستندات إثباتات الحيازة الفعلية 

من فواتير مياه وكهرباء وخلافه وهذا برأي سعي منه لإضفاء المزيد من اثبات شرعية وقانونية ملكيته للعقار لحين التسجيل وإصدار صك الملكية أو حجة العقار وقد يصادف هذا الإجراء إشكالات إدارية وقانونية وأخرى مختلفة تؤجل هذا الإجراء وقد يعاد بيع العقار نفسه قبل تسجيله الأهم برأي لكي تحمي نفسك أن تتأكد من تسلسل الملكية للعقار وحيازة البائع له وأوراق الحيازة وأرى من واقع التجربة العملية فلا بأس أن تأخذ فكرة قبل الشراء عن الظروف المحيطة بالعقار نفسه من الملابسات القانونية والتنظيمية لأن بعضها قد يؤثر تأثير مباشر على ملكية العقار ويدخل المشتري في إشكالات لا نهاية لها.

وهنا أيضا نقطة أخرى لا يمكننا أن نتجاوزها

 وهي أنه أحيانا قد تواجه مشكلة ونزاع وإشكال حتى بعد تسجيل العقار وحصولك على صك الملكية ولست أعني أن التسجيل العيني والشهر للعقار ليس نعم هو مهم التسجل مهم وناقل للملكية ويقوي جانب من قام بالتسجيل ولكن هذا لا يمنع حدوث منازعات حول العقار ولكن يزيد من درجة إطمئنانك ويزيد بالطبع من اثبات ملكيتك للعقار بجانب عقد البيع ومستندات الحيازة الفعلية والحل برأي يتلخص في الإحتياطات القانونية التالية التي يجب أن يتخذها المشتري – بقدر الإمكان حتى في الحصول على أكبر قدر منها – وهي 


  • يجب رؤية العقار والتأكد من مطابقته للمواصفات بالعقد على أرض الواقع .
  •  التأكد من ملكية البائع للمبيع وذلك بمراجعة وثائق الملكية للبائع ومراجعة الشهر العقاري وأن العقار مسجل فعلا باسم البائع أو هو آخر وكيل وأنه ليس هنالك مشتري آخر أو مالك آخر له والإستعانة بخبير قانوني لفحص المستندات وعقد البيع.
  • فحص وثائق الملكية ومستنداتها ووضع العقار القانوني الحالي....والتأكد من سلامة تسلسل الملكية المنطقي والطبيعي إلى وصول الملكية للبائع الحالي.
  •  يفضل كإحتياط توجيه أسئلة غير مباشرة للحراس أوالعاملين بالموقع أو الملاك بطريقة غير مباشرة للتأكد أن العقار خالي من المشاكل العقار والمنطقة التي فيها.
  • يجب على البائع أن قوم بعمل توكيل في الشهر العقاري للمشتري يعطيك كمشتري حق البيع للنفس والغير ومراجعة شركة الكهرباء والمياه وذلك لحين انتهاء تسجيل العقار باسمك. 

والتأكد أن الوحدة المباعة قابلة للتسجيل ونقل الملكية بإعادة بيعها.

  1.  وإذا البائع شركة الاستعلام عن وضع الشركة وسمعتها وتاريخها ووضعها الحالي.
  2. التأكد من صفة الموقعين للعقد وأن لهم فعلا صلاحية التوقيع على عقد البيع.
  3. إن أمكن توجيه أسئلة لمشترين سابقين بالمنطقة لمعرفة آلية البيع ومدى سلامة الإجراءت .
  4.  التأكد من حيازة وإستلام العقار المباع من قبل المشتري حيازة فعلية قانونية .
  5. الإستعانة بخبير قانوني في فحص مستندات العقار وعقد البيع والإجراءات.
  6.  التأكد من الإمكانية القانونية في إعادة بيع العقار إذا رغبت في بيعه.
  7. التأكد من جدوى استثمار العقار المباع وأن موقعه ممتاز وأنه قابل للبيع مستقبلا وكما يقول المثل الشعبي يامشتري تذكر البيع ....

ولاشك لنجاح الاستثمار في العقار يجب ضمانة الشق القانونى لهذا المجال والضمانة القانونية لمجال الاستثمار العقارى تبداء من صياغة العقود القانونية المناسبة والخطوة الاخرة من الضمانة القانونية لهذا النوع من الاستثمار هو الاعتماد على أهل الخبرة القانونية فى ذلك المجال فى حالة ظهور أى نزاع يتعلق بة ... 


يقول الدكتور المحامي تركي الطيار في مقال له حول هذا الموضوع

إثبات ملكية العقارات بالسعودية لا يكون هذا إلا بمعرفة الطرق والوسائل التي يعترف بها الشرع والنظام, فلو احتج خالد على زيد ورفع في شأنه قضية في المحكمة وادعى فيها بأن زيداً لم يفرغ العقار لصالحه في كتابة العدل, ثم ردّ زيد على الدعوى بقوله: إنني وافقت على بيع العقار ولكني لم أوافق على الثمن, فحينها يحكم القاضي برد الدعوى؛ لأن أحد أركان البيع للعقار لم ينعقد, ألا وهو ركن الثمن, ولذا من المهم أن نعلم أن أركان بيع العقار خمسة وهي:1-الصيغة: وهذا يتم بكل لفظ أو فعل يدل عليه.2العاقد البائع: فلا بد من وجود بائع في العقد.3العاقد المشتري: فلا بد من وجود مشتري في العقد.4.المعقود عليه: فلا بد من تحديده وماهيته والحرص على أن لا يكون مجهولاً.5. المعقود عليه المثمَّن: فلا بد من تحديد المثمن وماهيته والموافقة عليه. وهنالك قضية عقارية حصلت في المحكمة العامة بالدمام عام 1413هـ 


تؤكد أهمية توافر الأركان الخمسة في عقد بيع العقار

 كما تؤكد أهمية توثيق الأركان الخمسة بطرق الإثبات, حتى لا يضيع الحق على صاحبه, وملخص قضيتنا هو في القصة الآتية: ذهب رجل إلى مكتب عقاري وقابل فيه مالك لإحدى العقارات في الدمام, واتفق الطرفان على أن يبيع مالك العقار للمشتري بيتاً بمبلغ قدره مائة وعشرون ألف ريال, ثم وقّع الطرفان على وثيقة المبايعة واستلام الثمن, ووعد البائع المشتري بأن يقر بالمبايعة لدى كاتب العدل, وأن يفرغ الصك باسم المشتري, ولما ذهب المشتري إلى كاتب العدل لم يجد البائع بعد البحث عنه,


 وطلب المشتري من القاضي بأن يحكم له بثبوت شرائه للبيت, وأنه ملك له, بعد ذلك طلب القاضي من المشتري البينة على توافر الأركان الخمسة في عقد بيع العقار, فقام المشتري بإبراز وثيقة المبايعة وهي من مطبوعات المكتب العقاري, وفي الوثيقة تفاصيل التعاقد كاملة, كما أن المشتري أحضر شاهدين يشهدان بالمبايعة, واحتوت شهادتهما توافر أركان البيع الخمسة, كما حضر من يشهد بعدالة الشاهدين, وقام القاضي بالتحري والبحث عن البائع لدى الشُّرط والسجون والمستشفيات فلم يجده, وتم الإعلان في جريدة اليوم ولا مجيب.ثم حكم القاضي بثبوت المبايعة للعقار وملكية المشتري لهذا العقار, وصدق الحكم من محكمة التمييز.

لا شك أنه لا يكفي بأن تدفع مالاً لتملك الأرض أو البناء

 بل لا بد من توثيق البيع ليثبت الحق ولا يضيع, فتوثيق الحقوق أجدى من لجلة الحلوق, والمساحة في توثيق الحق واسعة وليست محصورة بطريقة واحدة, ولا تنس بأن القضاء يفرق بين صورتين في طلب الإفراغ للعقار, فالمشتري الذي يطلب الإفراغ ليس كالبائع الذي يطلب الحكم بالإفراغ, فالأول وهو المشتري لا يحتاج إلا لإثبات أركان العقد, وانتفاء الموانع, وأما الثاني وهو البائع فإنه يحتاج إلى إثبات تملكه للعقار بالصك ولوازمه من سريان السجل وغيره, فالمُنظِّم حَصَر هذا النوع من النزاع بضرورة التقيد في الإثبات بالصك لإثبات التملك....والقول للدكتور تركي الطيار.

إذن فالنقاط الأبرز هي حيازتك الفعلية للعقار وحيازتك لمستندات أقوى وأكثر وهنا يأتي أهمية الضمانة القانونية والنقطة الأهم أيضاً توكيل محامي عقارات ذو معرفة عميقة السمة أو الوضع القانوني لهذه الوثائق وتماهيها مع الأنظمة والقوانين المنظمة لها في بلد العقار وأطرافه. وبرأي الشخصي أن المنازعات العقارية يفترض أن يكون الحكم فيها والعبرة بملكية العقار وما تدل عليه الوثائق والشهود والبينات وما إلى ذلك ومن بيده حجة الملكية الأقوى هو من يفوز في هذا النزاع.

عليه أكثر من احتياطاتك القانونية وأكثر من وثائقك القانونية وأكثر من مستندات اثبات حيازتك وضع يدك بالحيازة الفعلية فيكون لك اثبات ملكيتك للعقاركضمانة قانونية سليمة.

وصلوا على النبي المختار

كلمات مفتاحية : اثبات تملك العقار اثبات ملكية منزل طرق اثبات الملكية العقارية في السعودية طرق اثبات ملكية ارض زراعية اقرار اثبات ملكية خطوات اثبات ملكية ارض زراعية نموذج ملكية عقار الخصومة في تملك العقار.

3 تعليقات

  1. لدى ارض زراعية اشتريتها بموجب صك منذ 10 اعوام واريد تثبيتها لدى محامي متخصص في قضايا العقارت والاراضي .. ما هي اجراءات تثبيت الارض علما انها مصنفة زراعية وليست صالحة للسكن والعمران ... ورجاء تزويدي برقم جوال المحامي على الخاص ودمتم..

    ردحذف
  2. س/ هل يجوز اقامة دعوي اثبات ملكية في العقارات الغير مسجلة لدى الجهات المختصة ؟

    ... حيث ان ملكية العقار لم تنتقل رسميا الى اسم المشتري (المستانف) وانة ما يزال يستند في ملكيتة للعقار الى تلك الوكالة التي لا تعدو ان تكون سند بيع خارج دائرة الطابو. وحيث ان البيوع التي تقع خارج دائرة التسجيل خلافا لاحكام المادة (2) من قانون التصرف بالاموال غير المنقولة رقم 49 لسنة 1953 والمادة 4/1 و11 من قانون انتقال الاراضي لسنة 1920 تعتبر بيوع باطلة بطلانا مطلقا ولا تعتبر سندا ناقلا للملكية ولا سند مقبولا لاثباتها ..... لذلك فان دعوى المستانف (المدعي) تكون غير مسموعة لان الوكالة الدورية لوحدها لا تكفي للادعاء بالملكية .
    استئناف مدني رقم 745 لسنة 2000 فصل بتاريخ 2004/9/29 .

    ردحذف
  3. سؤال لو سمحتو
    تم كتابة عقد بيع بملبغ متفق عليه
    وتم رفع دعوى لتثبيت البيع
    خلال سير الدعوى تبين أنه لا يوجد عقار بالاصل والعقد بنيا ع الاحتيلال لجهل المشتري بأمور البيع والشراء ولحسن نيته كون البائع اخدو لعقار وشاهدو ع اساس أنه العقار المباع
    ماهي الوسيلة القانونية لاثبات ثمن العقار المدفوع والذي هو 5مليون كونه غير مذكوؤ بالعقد والمذكور هو متفق عليه
    وهل يمكن توصيف هذه الحالة بأنها احتيال

    ردحذف

شهادة عملائنا

نفتخر بجميع عملائنا المحليين والدوليين ونسعى دوماً الى نيل رضاهم عن خدماتنا

Martin Glover

Martin Glover

Los Angeles, Ca

mohammad and his team did a great job. His team was able to navigate the different challenges related to a short sale with minimal stress. Thanks to him and his team!.

احمد الدوسري

احمد الدوسري

الرياض القابضة,المملكة العربية السعودية

سعيد جدا كوني احد عملاء مكتب المحامي محمد آل عثمان للمحاماة والاستشارات القضائية حقيقة لمست حسن التعامل والمرونة بالاداء ,حيث تم تحصيل جميع ديوني المتعثرة على العملاء باسرع وقت,ما يميز مكتبهم قربهم من العميل في مشاركته جميع اجراءات وتفاصيل القضية دون كلل ,في كل تعامل جديد مع المحامي اجد الرضا التام









خطوات توكيل افضل محامي لقضيتك بالرياض






قد يكون من الصعب معرفة كيفية توكيل محامي ممتاز في الرياض ، عموماً عندما تحتاج إلى استئجار المحامي ، فهذا يعني عادة أنك في موقف صعب. ربما تحتاج إلى تعيين محام لمساعدتك في بدء اعمالك التجارية في انشاء شركة واستخراج سجل تجاري ، أو لتقديم براءة اختراع لمنتج اخترعته. أو ربما تحتاج إلى تعيين محام لأنك تحتاج الى تحصيل ديونك في الرياض او جدة أو لأن عملك يواجه إفلاسًا وشيكاً وتحتاج الى عمل صلح واقي.





في أي من هذه الحالات أو غيرها، تواجه مشكلات قانونية معقدة تحكمها مجموعة واسعة من القوانين المتشابكة. أنت بحاجة إلى شخص لديه المعرفة والخبرة والمهارات الصحيحة لتقديم المشورة القانونية لك حول أفضل مسار للعمل.








تعتبر معرفة كيفية توكيل محامي يناسب وضعك



خطوة أساسية في هذه العملية. يمكن أن يحدد ما إذا كان عملك قد نجح أو فشل ، أم لا يتم منح براءة الاختراع الخاصة بك ، أو إذا كنت ستواجه عقوبة السجن .





لذلك ، طريقة توكيل محامي تمر خلال ثلاثة خطوات هامة وهي عوامل مهمة يجب عليك تقييمها من أجل اتخاذ القرار الصحيح.





الخطوة 1: العثور على محامين - التركيز على الموقع والممارسة المجال






كما هو واضح ، قد تكون الخطوة الأولى هي العثور على بعض المحامين. (لدينا مجموعة من المحامين الجيدين بالرياض في lawyersinriyadh.com إذا كنت لا تعرف مكان العثور على واحد). هناك شيئان أساسيان يجب تقييمهما في هذه المرحلة: الموقع ومجال الممارسة.





من المفيد دائمًا تعيين محامي محلي في الرياض لضمان الكفاءة طوال العملية. هذا لا يعني أنه يتعين عليك تعيين محامٍ يعيش في منطقتك ، ولكن يجب عليك العثور على محامي يكون مكتبه قريبًا بما يكفي بحيث لاتحتاج للسفر من وقت لآخر.





والأهم من ذلك هو تعيين محام يركز على المجال المناسب للقانون. إذا كنت تواجه مشاكل قانونية في شركتك فبتالكيد سيكون محامي الشركات هو الخيار الانسب لقضيتك، فأنت ترغب تمامًا في تعيين محام ذو خبرة كبيرة في الدفاع عن الأشخاص في مواقف مماثلة. وبالمثل ، إذا كنت تبدأ نشاطًا تجاريًا عبر الإنترنت ، فأنت لا ترغب في تعيين محام متخصص في الوصايا والتخطيط العقاري. كل مجال من مجالات القانون معقد للغاية ، لذلك من المهم تعيين محام يناسب احتياجاتك.





الخطوة 2: تحديد مدى تعقيد مشكلتك






في هذه المرحلة ، عندما تجري عادة عملية البحث عن المحامي تعيين محام ستجد بعض المحامين في منطقتك متخصصون في نوع العمل القانوني الذي تحتاجه. الآن قد ترغب في تحديد مقدار التكلفة والتخطيط وفقًا لذلك. العامل الرئيسي الذي يؤثر على التكلفة هو تعقيد مشكلتك القانونية.





يعد تعقيد المشكلة القانونية التي تواجهها مهمًا لعدة أسباب: أحدها يحدد عدد الساعات التي سيضطر المحامي إلى العمل فيها ، وهو ما يلعب دورًا رئيسيًا في التكلفة الإجمالية ، ولكن الأهم من ذلك ، يمكنه تحديد معيار الخبرة سيحتاج محاميك لخدمتك بشكل أفضل.





بالنسبة إلى الأشياء الأساسية مثل دمج شركة ناشئة ، يمكن لأي محام أعمال مختص أن يتولى المهمة ؛ ومع ذلك ، لا تزال ترغب في العثور على محام متخصص في نوع العمل الذي تريد تشكيله. ولكن عندما يتعلق الأمر بصياغة مذكرة او عقد شراكة ، أو تحديد ما إذا كان الشخص الذي عينته موظفًا أو مقاولًا مستقلاً ، فإن هناك بعض المشكلات القانونية الأكثر تعقيدًا. في هذه الحالات ، من الأفضل عادة تعيين محام ذو خبرة أكبر ، ومستوى خبرة المحامي يؤثر بشكل مباشر على اتعاب المحامي .





الخطوة 3: تحديد ميزانيتك






إذا كنت مليونيرًا ، فإن فرص الميزانية لن تكون مشكلة كبيرة (بالإضافة إلى ذلك ، ربما لديك بالفعل فريق من المحامين ، لذا فإن كيفية تعيين محامٍ ليست مشكلة حقًا ... لكنني استطرد).





إذا كنت من الطبقة القادحة او المتوسطة ، فربما تكون الميزانية أحد أكبر العوامل. لذلك ، مع مراعاة تعقيد مشكلتك ، يجب أن تفكر في المبلغ الذي ترغب في إنفاقه. بمجرد تحديد نطاق معقول ، يجب عليك مشاركة ميزانيتك مع كل محام تفكر في تعيينه ومحاولة إيجاد الرصيد الصحيح للتكلفة ومستوى الخبرة. وتذكر أن الخبرة أكثر أهمية مع زيادة تعقيد مشكلاتك القانونية.




الاختيار بين تخصصات مكاتب المحاماة المعتمدة


يمكنك عزيز الاختيار بين عدة تخصصات قانونية تناسب قضيتك على سبيل المثال



افضل محامي سعودي في جدة

افضل محامي في الرياض

محامي تستر تجاري

محامي عقارات في الرياض

محامي طلاق في الرياض

محامي متخصص في القضايا الادارية

ارقام محامين بالرياض للاستشارة

محامي قضايا عمالية

محامي قضايا جنائية الرياض

محامي قضايا اسرية

محامي تجاري بالرياض

محامي تعويضات بالرياض

محامي تحصيل ديون

افضل مكتب تحصيل ديون


الملخص في اختيار مكتب المحامي المناسب






بعض الأشياء المهمة الأخرى التي قد تفكر فيها على طول الطريق هي مراجعات من عملاء سابقين ، ومدى انشغال المحامي في الأعمال الأخرى (التي يمكن أن تبطئ الأمور) ، ومدى توافقك شخصيًا مع المحامي. يمكن أن يكون العمل القانوني متقاربًا وشخصيًا في بعض الأحيان ، لذلك من المستحسن تعيين محام ترتاح في التعامل معه.





والآن بعد أن تعرفت على أساسيات تعيين محام ، يجب أن تمضي قدمًا وتبدأ ! لكننا نفهم أن التعاقد مع محام يمكن أن يكون في كثير من الأحيان عملية فيها مخاطرة وتستغرق وقتا طويلا ومحبطة.





في lawyersinriyadh.com ، نركز بشكل كبير على جعل عملية تعيين محام غير محبطة قدر الإمكان. نحن نقدم مكاتب محاماة في الرياض بشكل شفاف يتيح لك مراجعة محامين محليين متعددين في منطقتك والتواصل معهم في وقت واحد من خلال نظام مراسلة خاص. نحن نسمح لك أيضًا بالحصول على عروض أسعار من كل واحدة لمساعدتك في العثور على الملاءمة المناسبة لميزانيتك.






محامي في الرياض
افضل محامي في الرياض